PRONEV y Ciudad de Buenos Aires: un nuevo estándar para el mercado inmobiliario argentino

Por Arq. C.I. María Fernanda Montaña

La reciente adhesión de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires al Programa Nacional de Etiquetado de Viviendas (PRONEV) redefine profundamente la forma en que entendemos el valor inmobiliario. La eficiencia energética deja de ser un atributo accesorio para convertirse en un indicador estructural de calidad urbana, transparencia comercial y competitividad dentro del mercado.

Desde CUCICBA, junto a entidades y organizaciones protagonistas de la cadena de valor de la construcción, la arquitectura y el mercado inmobiliario —y con  participaciones académicas destacadas, como la de  Centro GEO–UBA, Área de Ciudades Sustentables y Transición Energética de la Facultad de Ciencias Económicas— impulsamos un proceso participativo inédito.
Gracias a la articulación institucional y la visión estratégica de Marta Liotto, Presidenta del Colegio Inmobiliario, tuve el privilegio de co-organizar y participar en las Mesas de Trabajo Intersectoriales realizadas en la Legislatura Porteña.

Estas mesas reunieron a representantes del Estado, la academia, cámaras empresariales, organizaciones sociales y profesionales del sector. Aportaron miradas claves el Arq. y Corredor Inmobiliario Pablo Abbatángelo y el C.P. y Desarrollador Miguel Chej Muse, profundizando el análisis sobre la implementación del etiquetado y su impacto real en nuestra actividad diaria.(Para ampliar información al respecto también puede leer nota en Revista Cucicba N23 Octubre 2024)

La etiqueta energética: un nuevo lenguaje para el mercado inmobiliario

El etiquetado energético clasifica las viviendas en una escala de A a G, según su comportamiento térmico y eficiencia. Es una herramienta que facilita decisiones más claras, más justas y más inteligentes:

• Aporta transparencia a los procesos de compraventa y alquiler.
• Incorpora información objetiva y comparable para la tasación.
• Permite anticipar costos de operación y confort.
• Impulsa la rehabilitación edilicia y la mejora continua del parque inmobiliario.
• Eleva el profesionalismo del corredor inmobiliario, integrando variables que el mercado global ya considera esenciales.

La etiqueta energética no solo informa: construye confianza, habilita nuevas oportunidades de negocio y promueve un parque edilicio más eficiente y sostenible.

Europa como referencia: evidencia que anticipa el mercado argentino

Con más de una década de trayectoria en certificaciones energéticas, Europa demuestra que eficiencia y competitividad van de la mano:

• En España, las viviendas A–B pueden alcanzar valorizaciones del 10%.
• En Italia, la certificación es requisito para créditos hipotecarios.
• En Francia, el DPE regula incluso la posibilidad de alquilar viviendas.
• En Alemania, el sistema es obligatorio y fiscalizado con rigurosidad.

Estos antecedentes marcan un camino: el mercado inmobiliario argentino inevitablemente incorporará la eficiencia energética como un nuevo estándar de calidad y valor.

Panorama federal: el avance documentado del PRONEV en Argentina

Imagen de elaboración propia: Mapa de Argentina de provincias adheridas al PRONEV

El despliegue del PRONEV a nivel nacional puede reconstruirse a partir de fuentes oficiales de la Secretaría de Energía y decretos provinciales, ya son:

• Santa Fe 
• Salta 
• Córdoba 
• San Juan 
• Catamarca, 
• La Pampa, 
• Santa Fe, 
• Río Negro 
• Chubut, 
• Entre Ríos, 
• Santa Cruz 
• Corrientes 
• La Rioja
• Mendoza incorpora el programa en 2025.
• Ciudad Autónoma de Buenos Aires formaliza su adhesión en 2025.

CABA y la construcción continua de una nueva herramienta de transformación del mercado

La normativa nacional del PRONEV —Resolución 418/2023 y su procedimiento actualizado en la Resolución 595/2024— establece que cada jurisdicción debe designar una Unidad Ejecutora Local (UEL) encargada de la implementación técnica del programa.

Hasta el momento de esta publicación, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no ha difundido oficialmente qué organismo será designado como Unidad Ejecutora Local. La implementación local se enmarca en los lineamientos previstos por la normativa nacional, a la espera de su definición formal mediante acto administrativo.

Esta etapa que se ha dado inicio con la adhesión de la CABA, genera muchas expectativas en toda la cadena de valor, especialmente en los profesionales que ya están certificados para expedir el etiquetado de eficiencia energética en viviendas del parque inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. Es importante, que haya mayor difusión tanto al sector involucrado como a todo el ecosistema urbano, especialmente al usuario de la vivienda ya que va a tener con ello la posibilidad de elegir con una herramienta más de manera sencilla y transparente. 

Sudamérica: una transición energética que se acelera

Argentina avanza en sintonía con la región:

• Chile: certificación obligatoria en vivienda nueva. 

La Ley de Eficiencia Energética (N° 21.305) establece que proyectos ingresados a partir de esa fecha deben tener la Calificación Energética de Viviendas (CEV) (una etiqueta similar a la de electrodomésticos, de A+ a G) para obtener su recepción final, lo que busca mejorar el confort térmico y reducir costos, beneficiando a consumidores e inmobiliarias. 

• Uruguay: sistema Edifica consolidado desde 2014. Aunque la certificación de etiqueta de eficiencia energética no es obligatoria para todas las viviendas en Uruguay, existe un programa voluntario llamado el Sello de Eficiencia Energética de Viviendas o Certificación MAS, impulsado por el Ministerio de Industria, Energía y Minería (MIEM) para incentivar construcciones más eficientes y brindar información a consumidores que compran o alquilan, buscando reducir el consumo energético nacional, a diferencia de España donde es obligatoria. 
  
• Brasil y Colombia: estándares de eficiencia integrados en normativa edilicia. En Brasil, las políticas energéticas y ambientales aplicadas al sector edilicio se desarrollaron de manera integrada y progresiva, consolidando uno de los sistemas más estructurados de la región. El principal instrumento es el PBE Edifica, programa nacional de etiquetado de eficiencia energética creado por el INMETRO, orientado a reducir la demanda energética, mejorar el confort interior y concientizar a la ciudadanía sobre el desempeño de los edificios.El PBE Edifica evalúa edificaciones residenciales, comerciales y públicas, nuevas y existentes, clasificándolas en una escala de A (más eficiente) a E (menos eficiente), tanto en etapa de proyecto como en uso. Inicialmente de aplicación voluntaria, el sistema avanzó hacia la obligatoriedad en 2014, cuando el gobierno federal estableció que toda edificación financiada con recursos públicos y de más de 500 m² debía alcanzar nivel A de eficiencia, marcando un punto de inflexión en la política edilicia nacional.

En paralelo, Brasil desarrolló sistemas de certificación adaptados a su contexto local, como el Processo AQUA (derivado del sistema francés HQE), el Selo Casa Azul impulsado por el banco público CAIXA para viviendas, y otras herramientas promovidas por el Green Building Council Brasil. Este ecosistema normativo y de mercado posicionó a la eficiencia energética como un criterio de calidad y competitividad inmobiliaria

En Colombia, la política ambiental tiene un desarrollo temprano en la región, iniciado en 1974 con el Código de Recursos Naturales y Protección al Medio Ambiente, inspirado en los principios de la Conferencia de Estocolmo (1972). Sin embargo, la incorporación explícita del concepto de sustentabilidad en la construcción comenzó a consolidarse recién a fines de los años noventa, con la Ley de Desarrollo Territorial (1997), que estableció el uso racional del suelo y la función social y ecológica de la edificación. Durante la década del 2000, el país avanzó en compromisos climáticos y energéticos, aprobando el Protocolo de Kyoto y promoviendo el uso eficiente de la energía y las fuentes alternativas. A partir de 2010, con el Plan Nacional de Desarrollo, Colombia logró una aplicación más efectiva de estas políticas, incorporando la eficiencia energética y la construcción sostenible como ejes estratégicos, junto con el Plan Nacional de Adaptación al Cambio Climático y la Estrategia de Desarrollo Bajo en Carbono. Este proceso derivó en la elaboración y posterior implementación del Reglamento Técnico de Construcción Sostenible, desarrollado por el Ministerio de Vivienda con apoyo del sector privado y organismos internacionales, el cual estableció parámetros concretos para mejorar el desempeño energético y el uso eficiente del agua en las edificaciones, constituyendo un antecedente relevante para los sistemas de evaluación y etiquetado energético que hoy se discuten en ciudades como Buenos Aires.

• Perú y Ecuador: pilotos avanzando hacia adopciones regulatorias.

Perú y Suiza renovaron su cooperación en el marco de un proyecto regional para impulsar la eficiencia energética y edificaciones sostenibles. La firma entre estos dos países que tuvo lugar este este año impulsa el convenio que marca el inicio de una nueva fase del Proyecto “Fortaleciendo capacidades para la eficiencia energética en edificios en América Latina” (CEELA), una iniciativa que busca transformar el sector de la construcción y reducir las emisiones de CO₂.

• Mexico: Desde mediados de la década de 1960, México incorporó progresivamente criterios de bioclimatismo y confort térmico en la construcción, fortalecidos a partir de los años 80 por el trabajo académico y normativo. Este recorrido se consolidó a partir de 2005, cuando México, junto con Estados Unidos y Canadá, impulsó acuerdos regionales para difundir buenas prácticas en edificación sustentable, posicionando a la vivienda como eje central de su estrategia.

Un hito clave fue la implementación del programa Hipoteca Verde (2007), que vinculó el financiamiento habitacional con criterios de eficiencia energética, uso eficiente del agua y ecotecnologías, logrando ahorros significativos en consumos y siendo reconocido por ONU-Hábitat y replicado en otros países de la región.

CABA se incorpora así a un ecosistema regional donde la eficiencia energética es ya un criterio de gobernanza urbana.

El rol estratégico del corredor inmobiliario en esta nueva etapa

La transición energética redefine el ejercicio profesional del corredor inmobiliario, no desde una especialización técnica que no forma parte de su currícula, sino desde su rol estratégico como articulador del mercado urbano, especialmente en una ciudad compleja y diversa como Buenos Aires.

En este nuevo escenario, el corredor inmobiliario fortalece su práctica a partir de las siguientes competencias clave:

• Comprender el alcance y el sentido de la etiqueta de eficiencia energética como herramienta de información y transparencia, utilizándola para facilitar la comunicación entre usuarios, propietarios, desarrolladores, inversores y organismos públicos, sin asumir funciones técnicas que corresponden a otros profesionales.
• Integrar la eficiencia energética como variable de análisis en la tasación inmobiliaria, ponderando su incidencia en el valor de mercado, el confort habitacional, los costos operativos y la proyección de la vida útil del inmueble, especialmente en procesos de compraventa, alquiler y desarrollos.
• Actuar como nexo entre los distintos actores del ecosistema urbano, articulando con arquitectos, desarrolladores, evaluadores energéticos, técnicos especializados y autoridades de aplicación, para acompañar decisiones informadas y sostenibles.
• Asesorar estratégicamente sobre oportunidades de mejora del desempeño edilicio, identificando potenciales de reconversión, puesta en valor, retrofit o adecuación normativa, y derivando a los profesionales correspondientes.
• Comunicar con claridad técnica y sensibilidad urbana, incorporando la eficiencia energética como un nuevo lenguaje del mercado inmobiliario, comprensible para la ciudadanía y alineado con los objetivos de desarrollo urbano sostenible de la Ciudad.

Quienes incorporen estas herramientas serán protagonistas del mercado inmobiliario que viene: más inteligente y más sostenible.

“Los mercados más competitivos serán los que integren sostenibilidad como nuevo estándar de calidad.”

La adhesión al PRONEV no es solo un avance normativo: es una oportunidad histórica para redefinir la relación entre ciudad, vivienda y desarrollo económico.

Para quienes trabajamos en el sector inmobiliario, la eficiencia energética no es un desafío: es una plataforma para crear más valor, generar confianza y acompañar la transformación urbana hacia un futuro donde desarrollo y sustentabilidad ya no se piensan por separado.La Ciudad de Buenos Aires inicia así un camino que nos convoca a todos: profesionales, Estado, academia, empresas y ciudadanía. Un camino donde la calidad urbana, el capital humano y la innovación se vuelven motores de un mercado más competitivo, más transparente y más alineado con los desafíos globales.

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