¿El desarrollo inmobiliario construye o divide ciudad?
EXPO REAL ESTATE ARGENTINA 2026 | 16° CONGRESO ARGENTINO
Urbanismo con propósito: cuando la rentabilidad también puede medirse en ciudad
Una crónica del panel que puso en debate el rol del desarrollador, la experiencia urbana, la proximidad, el espacio público y la construcción de valor más allá del metro cuadrado.
Por * Maria Fernanda Montaña para Tendencia Sustentable | Media Partner de Expo Real Estate Argentina 2026
“Urbanismo con propósito a partir del desarrollo inmobiliario. Urbanizaciones atractivas y amigables con el entorno, proyectos rentables que aporten valor a la ciudad”. La consigna formó parte de la agenda del 16° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias , realizado en el marco de Expo Real Estate Argentina 2026.
La cita tuvo lugar los días 12 y 13 de agosto en el Hilton Buenos Aires y reunió, según la organización, más de 150 stands, 300 opciones de inversión, 60 workshops y más de 90 speakers.
Pero esos números cuentan solamente una parte de la historia.
Para quien viene acompañando el encuentro a través de sus diferentes ediciones, existe otro indicador difícil de medir y, sin embargo, fácilmente perceptible: la Expo dejó de ser un evento que simplemente ocupa un espacio para convertirse en una presencia que atraviesa todo el entorno que la alberga. Años atrás, su escala permitía transitar el hotel sin advertir inmediatamente la dimensión del encuentro; en 2026, la experiencia fue muy distinta. La actividad, las conversaciones y los cruces profesionales parecían extenderse incluso hacia el lobby del Hilton. Una imagen que sintetiza el crecimiento sostenido de una exposición que hoy no solo se consolida como referencia del real estate argentino, sino que amplía cada vez más su alcance y convocatoria en Latinoamérica.
Conversaciones, reuniones improvisadas, presentaciones, intercambios y reencuentros atravesaban el hotel. Y había otro fenómeno que podía escucharse antes incluso de cuantificarse: una creciente federalización del real estate argentino, reconocible en los distintos acentos y procedencias de quienes circulaban por sus espacios.
Esa era la mirada macro.
Pero si uno decidía ponerse los lentes de la sustentabilidad y observar la agenda con mayor detenimiento, aparecía una singularidad especialmente interesante. El miércoles 12, a las 15.50, el Congreso proponía detenerse en algo que excedía el metro cuadrado construido: “Urbanismo con propósito a partir del desarrollo inmobiliario”.
¿El desarrollo inmobiliario construye ciudad o puede también dividirla?
Del edificio a la escala urbana
La primera capa de ese interrogante comenzó a desentrañarse con Manuel Micieli, director ejecutivo de MCL Studio, quien puso el foco en la capacidad creativa del desarrollador y, fundamentalmente, en lo que ocurre cuando esa creatividad deja de observar únicamente el lote para comenzar a comprender la escala urbana.
Micieli introdujo así una idea que atravesaría buena parte del panel: desarrollar un inmueble implica, consciente o inconscientemente, intervenir sobre una ciudad.
A partir de ese disparador, Elías Chihadeh, socio gerente de A Group, llevó la conversación hacia otro interrogante: ¿los CEOs de las desarrolladoras deberían ser arquitectos para poder asumir ese rol?
Más allá de la respuesta disciplinar, la pregunta abrió una discusión de mayor profundidad. Para Chihadeh estamos frente a un cambio de paradigma, en el cual el desarrollador tiene la posibilidad de construir rentabilidad, pero también ciudad.
La rentabilidad, desde esa perspectiva, deja de funcionar como un bloque cerrado de resultados positivos en el corto plazo. Parte del retorno de una inversión puede encontrarse también en aquello que el desarrollo aporta a su entorno: mejores espacios, nueva infraestructura, mayor calidad urbana y, finalmente, un mercado inmobiliario fortalecido por una ciudad que mejora.
Como ejemplo, Chihadeh llevó la conversación a Salta y a la articulación entre nuevos desarrollos, modificaciones normativas, preservación de la identidad colonial y nuevas demandas de usuarios que buscan proximidad al casco histórico sin renunciar a una relación más directa con la naturaleza.
El punto no era menor: ¿qué ocurre si comenzamos a incorporar el valor de la ciudad dentro de la ecuación del desarrollo?
Del precio del metro cuadrado al valor del metro cuadrado
Álvaro García Resta, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, ubicó al desarrollo inmobiliario como uno de los eslabones que participan del proceso de hacer ciudad.
Su planteo avanzó sobre el concepto de “valor derramado”: aquello que un proyecto puede aportar más allá de sus límites parcelarios.
La rentabilidad, entonces, tampoco debería ser entendida exclusivamente desde su dimensión económica. Una ciudadanía cada vez más madura comienza a comprender que el valor del metro cuadrado no depende solamente de cuántos metros se compran, sino también de qué calidad de vida permiten esos metros y qué ciudad existe al cruzar la puerta.
Es allí donde lo cualitativo comienza a transformarse también en valor inmobiliario.
El espacio público, la accesibilidad, la movilidad, el paisaje, los servicios, la diversidad de actividades, la infraestructura y las posibilidades de encuentro dejan de ser elementos periféricos para formar parte de la experiencia urbana y, por extensión, de la propia cadena de valor del real estate.
Una ciudad también se construye colaborativamente
Foto: Copenhagen. Imagen © Emilie Koefoed para el Premio OBEL
La moderadora del panel Andrea Fuks, desde su experiencia vinculada a Smart Cities, GovTech y BIM, incorporó otra tendencia global: la necesidad de avanzar hacia una cultura colaborativa.
García Resta acompañó ese concepto poniendo sobre la mesa la “experiencia de ciudad” como una nueva variable de elección.
El fenómeno del nómada digital quizás sea uno de sus ejemplos más evidentes. Quien puede trabajar desde diferentes lugares deja de estar necesariamente atado a la localización tradicional de la actividad productiva. Puede elegir una ciudad por otras razones: su escala, sus espacios públicos, su movilidad, su oferta cultural, su naturaleza, sus vínculos, su seguridad o, sencillamente, por cómo se siente viviendo en ella.
La ciudad deja de ser únicamente el soporte donde ocurre la actividad económica para convertirse también en una experiencia que se elige.
Urbanismo como economía del hogar
Foto: París. Imagen © Søren Bang Clemmesen
En esta construcción colectiva del debate, María Gabriela Visca, Founding & Owner Principal Architect de Grupo Visca, definió al urbanismo como economía pura.
La expresión permite hacer un pequeño paréntesis.
La palabra economía deriva del griego oikonomía: originalmente, la idea de administrar o gestionar el hogar. Oikos remite a la casa o unidad doméstica y nemein a su administración y distribución.
La escala de ese “hogar” puede ampliarse. Puede ser nuestra vivienda. Puede ser nuestro barrio. Puede ser nuestra ciudad. Y, finalmente, nuestro planeta.
Desde esa perspectiva, la economía urbana no debería limitarse a contabilizar cuánto produce una ciudad, sino también preguntarse cómo administra el territorio, los recursos y las condiciones de vida de quienes la habitan.
Visca destacó precisamente que la actividad inmobiliaria termina repercutiendo sobre la vida cotidiana y señaló al espacio público como uno de los grandes puntos de intersección en la construcción urbana.
Su experiencia en la Patagonia permitió incorporar además una escala territorial diferente. Las fronteras administrativas entre Neuquén y Río Negro pueden aparecer perfectamente delimitadas en un mapa, pero las dinámicas económicas, laborales, energéticas y urbanas construyen relaciones que muchas veces las desdibujan.
La ciudad real no siempre termina donde termina una jurisdicción.
De los barrios cerrados a la ciudad de proximidad
Iván Beccar Varela, socio-director de Proyecto Norte SRL, recuperó entonces otro activo: la experiencia del ciudadano.
Desde allí señaló una transformación que comienza a observarse en diferentes desarrollos: pasar de modelos exclusivamente residenciales y cerrados a propuestas con mayor diversidad de usos, servicios y actividades, vinculadas a una lógica de proximidad.
Apareció entonces inevitablemente el concepto de la Ciudad de 15 minutos, desarrollado y difundido internacionalmente por el urbanista Carlos Moreno.
La propuesta plantea una organización urbana en la cual las necesidades esenciales de la vida cotidiana puedan resolverse a pocos minutos caminando o en bicicleta desde el lugar donde vivimos, priorizando proximidad, accesibilidad y calidad de vida. Moreno la ha definido incluso como una revolución urbana basada en una “proximidad feliz”.
No significa que cada persona deba permanecer dentro de un radio determinado. Por el contrario, significa que no debería estar obligada a atravesar media ciudad para satisfacer cada necesidad cotidiana.
Trabajo, educación, salud, comercio, recreación, cultura y espacios verdes comienzan así a pensarse desde una lógica más cercana, policéntrica y de usos mixtos.
Beccar Varela incorporó además una cuestión fundamental para cualquier planificación de largo plazo: reservar hoy los espacios que mañana necesitará la infraestructura urbana.
Porque desarrollar también significa anticiparse.
Las ciudades crecen y, cuando la infraestructura llega tarde, los costos económicos, ambientales y sociales de corregir aquello que no fue previsto suelen ser significativamente mayores.
¿En qué ciudad queremos vivir?
Micieli retomó entonces la conversación desde un lugar particularmente humano: desarrollar cada sitio pensando desde qué lugar y en qué mundo querríamos vivir nosotros mismos.
La reflexión conecta con una de las frases más conocidas del urbanista danés Jan Gehl:
“Una buena ciudad es como una buena fiesta: la gente se queda más tiempo del necesario porque la está disfrutando”. — Jan Gehl
Tal vez allí resida una de las métricas urbanas más difíciles de incorporar a una planilla de cálculo y, al mismo tiempo, una de las más importantes.
No solamente cuánto cuesta una ciudad. No solamente cuánto produce. Sino cuánto queremos permanecer en ella.
Cuando “lo negativo del Excel” puede convertirse en positivo para la ciudad
En sintonía con esa idea, Chihadeh volvió sobre el propósito y el rol del desarrollador.
Desde la elección del lote hasta las primeras decisiones de diseño arquitectónico existen acciones que pueden comenzar a construir un legado mucho antes de que una obra termine.
Y apareció entonces una de las imágenes más potentes del debate: aquello que inicialmente puede aparecer como “lo negativo del Excel” podría convertirse en un resultado positivo para la comunidad.
Un retiro que mejora un espacio público. Una superficie destinada a infraestructura. Una intervención paisajística. Una circulación que conecta. Un uso mixto que genera actividad. Una decisión que preserva identidad.
Una inversión que quizás no maximiza únicamente el resultado inmediato del emprendimiento, pero que construye mejores condiciones urbanas y, con ellas, valor de largo plazo. No se trata de oponer rentabilidad y ciudad. Se trata de comprender que una ciudad mejor también puede construir un real estate mejor.
Sin personas no hay ciudad
París. Imagen © Søren Bang Clemmesen
García Resta llevó finalmente la conversación hacia una escena que aparece con frecuencia en redes sociales: pueblos y pequeñas localidades que ofrecen viviendas, terrenos o diferentes incentivos para atraer nuevos habitantes.
La postal sirve para recordar algo elemental.
Podemos tener edificios. Podemos tener calles. Podemos tener infraestructura. Pero sin habitantes no existe verdaderamente una ciudad.
Las ciudades son inseparables de las personas que las recorren, interpretan, utilizan, transforman y recuerdan.
Esta mirada dialoga especialmente con «Ciudades Azules«, el libro que García Resta publicó junto con Lucía Bellocchio, una obra que propone repensar los entornos urbanos desde la accesibilidad, la inclusión y la neurodiversidad, incorporando herramientas para construir espacios más comprensibles y habitables para todos.
El desafío vuelve entonces hacia el comienzo: mejorar las ciudades significa mejorar las experiencias de quienes las habitan.
Smart City: primero las personas, después la tecnología
Hacia el cierre, Andrea Fuks recuperó también un concepto frecuentemente simplificado: Smart City no significa tecnología por sí misma.
La tecnología es una herramienta.
Datos, sensores, plataformas digitales, inteligencia artificial o modelos BIM adquieren verdadero sentido urbano cuando ayudan a tomar mejores decisiones.
Esta perspectiva coincide con la definición internacional utilizada por la Unión Internacional de Telecomunicaciones: una ciudad inteligente y sostenible emplea las tecnologías de información y comunicación, entre otras herramientas, para mejorar la calidad de vida, la eficiencia de los servicios y la capacidad urbana, atendiendo al mismo tiempo las necesidades económicas, sociales, ambientales y culturales de las generaciones presentes y futuras.
Por eso, probablemente, la ciudad más inteligente no sea necesariamente aquella que acumula más tecnología, sino aquella que la utiliza mejor para resolver problemas humanos.
El propósito como nueva variable del real estate
Que el 16° Congreso Argentino de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias haya reservado un espacio específico para discutir urbanismo con propósito no es un dato menor.
Significa introducir dentro de la conversación del real estate una escala que durante demasiado tiempo permaneció disociada del proyecto individual.
La escala de la ciudad.
El desarrollador elige suelo, define programas, determina densidades, proyecta edificios, propone usos y moviliza inversiones. Cada una de esas decisiones tiene consecuencias que exceden los límites de una parcela.
El desafío será conseguir que el propósito no permanezca únicamente como un concepto atractivo dentro de un panel o como una palabra incorporada al marketing de un emprendimiento.
Deberá convertirse en criterio de decisión.
- ¿Cómo se relaciona el proyecto con el espacio público?
- ¿Qué movilidad genera?
- ¿Qué infraestructura necesita y cuál aporta?
- ¿Incorpora diversidad de usos?
- ¿Mejora o fragmenta el tejido existente?
- ¿Respeta la identidad del lugar?
- ¿Genera espacios de encuentro?
- ¿Puede reducir consumos y utilizar mejor los recursos?
- ¿Aumenta la accesibilidad?
- ¿Contribuye a una ciudad más resiliente, inclusiva y habitable?
Tal vez sea necesario ensanchar el propio Excel del desarrollo inmobiliario.
Incorporar al retorno económico otras variables: valor urbano, calidad ambiental, experiencia humana, identidad, infraestructura, proximidad, comunidad y permanencia.
No para reemplazar la rentabilidad. Sino para comprender que ambas dimensiones pueden formar parte de una misma ecuación.
Porque el desarrollo inmobiliario puede ser uno de los grandes motores económicos de las ciudades. Pero precisamente por esa capacidad transformadora también carga con una responsabilidad.
Construir ciudad no es solamente ocupar suelo y sumar metros cuadrados. Es crear las condiciones para que la vida suceda.
Y ese camino hacia un desarrollo inmobiliario en real estate capaz de coexistir armónicamente con su entorno, generar valor compartido y poner nuevamente a las personas en el centro parece haber comenzado.
Aunque, como quedó expuesto durante el debate, todavía queda mucho camino por andar, y como dice el poeta “caminante no hay camino, se hace camino al andar”.
Sobre la autora
María Fernanda Montaña
Arquitecta · Corredora Inmobiliaria · CEO & Founder de Grupo Multiproperty · Directora de Tendencia Sustentable
Arquitecta y empresaria especializada en real estate, desarrollo urbano y sustentabilidad. Es CEO & Founder de Grupo Multiproperty, ecosistema empresarial que integra real estate, energía y comunicación, y directora de Tendencia Sustentable. Su actividad profesional y académica se encuentra vinculada al desarrollo inmobiliario, la eficiencia energética, la transición energética y la construcción de ciudades más sostenibles.
Artículo: María Fernanda Montaña
Producción y cobertura audiovisual: Agustín Montaña Longo
Tendencia Sustentable · Media Partner de Expo Real Estate Argentina 2026
