Construcción: Cómo ganar 5 metros cuadrados sin ampliar el terreno y construir más

   Según el Índice INCOSE de mayo de 2026, el sistema constructivo en seco, especialmente el Steel Framing, permite optimizar la superficie útil de una vivienda sin modificar su perímetro exterior.

  Los datos revelan una ventaja dimensional significativa que impacta tanto en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios como en los beneficios operativos para los propietarios.

Buenos Aires, agosto de 2026.  El relevamiento llevado adelante por INCOSE (Instituto de la Construcción en Seco) demostró que la construcción con Steel Framing optimiza significativamente el espacio interior en comparación con la construcción húmeda. Al analizar diferentes prototipos partiendo del mismo perímetro exterior, se obtuvieron los siguientes resultados en superficie útil:

Prototipo de 41,41 m²: El Steel Framing logra 37,89 m² útiles frente a los 34,79 m² de la construcción húmeda. Esto representa una diferencia de 3,10 m² (una mejora del 8,9% en la superficie vendible).

Prototipo de 58 m²: El Steel Framing alcanza 54,18 m² útiles frente a 48,13 m², logrando una ganancia de 6,05 m² (una mejora del 12,6% en la superficie vendible).

Prototipo de 115 m²: El Steel Framing obtiene 108,37 m² útiles frente a 105,12 m², sumando 3,25 m² adicionales (una mejora del 3,1% en la superficie vendible).

Lo relevante de estos datos es que ambos sistemas parten de los mismos metros cuadrados totales. El proyecto no se amplía; simplemente, el espacio interior se optimiza de manera diferente según el sistema constructivo empleado.

La explicación de esta ganancia se encuentra en el menor espesor de los elementos que conforman la envolvente. Gracias a la combinación de materiales que integran el sistema, el Steel Framing logra cumplir con mejores prestaciones térmicas, acústicas y estructurales requeridas con muros de menor espesor que la construcción tradicional. Como resultado, disminuye la superficie ocupada por los muros dentro de la planta y aumenta la superficie útil disponible, sin modificar las dimensiones exteriores de la vivienda.

Implicaciones para el sector inmobiliario

Para un desarrollador, esta ganancia de superficie útil tiene un impacto directo en la ecuación de negocios. Más metros cuadrados vendibles dentro del mismo lote equivale a mayor ingreso por proyecto, sin costo adicional de terreno. Este aprovechamiento espacial cobra especial relevancia cuando se cruza con las normativas urbanísticas vigentes. Todo proyecto constructivo está limitado por el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) —que determina qué porcentaje del terreno puede ser ocupado por la huella del edificio— y el Factor de Ocupación Total (FOT), que establece los metros cuadrados máximos totales que se pueden construir en todas las plantas. Al utilizar Steel Framing, los desarrolladores pueden respetar estrictamente los límites del FOS y el FOT (manteniendo el mismo perímetro exterior y metros totales permitidos), pero maximizando los metros cuadrados interiores reales que se pondrán a la venta. En el contexto actual del mercado inmobiliario argentino, donde la escasez de terreno en zonas consolidadas es una constante, la capacidad de maximizar la superficie vendible dentro de un mismo perímetro representa una ventaja competitiva medible.

El informe de INCOSE también evidencia un mejor aprovechamiento del volumen construido. Aunque la altura interior depende del diseño arquitectónico y no del sistema constructivo, el menor espesor de los componentes del Steel Framing permite obtener un mayor volumen útil dentro de un mismo volumen edificado. En el prototipo de 41 m², esto se traduce en una altura interior útil de 2,60 m con Steel Framing frente a 2,40 m en la construcción húmeda.

En términos de costo, ambos sistemas se mantienen prácticamente al mismo nivel: 78.412.637,94 para construcción húmeda versus 78.726.799,29 para Steel Framing, una diferencia de apenas 0,40%. El tiempo de ejecución, sin embargo, difiere significativamente: 142,22 días para construcción húmeda frente a 101,30 días para steel framing, una reducción del 28,77%.

Este relevamiento demuestra que el Steel Framing ofrece ventajas múltiples tanto para desarrolladores como para propietarios. Para los primeros, permite optimizar la superficie útil dentro del mismo perímetro exterior, generando una ganancia de hasta un 13% más de metros cuadrados vendibles. Para los segundos, proporciona una vivienda significativamente más eficiente energéticamente, con ahorros del 42% en consumo anual y una categorización C en prestaciones energéticas, lo que se traduce en menores gastos operativos durante la vida útil del inmueble.

Consejos para el dueño que quiere construir con Steel Framing

Si estás considerando el sistema de Steel Framing, desde INCOSE comparten recomendaciones que garantizan la eficacia del proyecto:

1.Contratar profesionales especializados: trabajar con arquitectos y constructores que tengan experiencia comprobable en Steel Framing. El cálculo estructural y el armado requieren conocimientos técnicos específicos que difieren de la construcción tradicional.

2.Priorizar la etapa de diseño y planificación: A diferencia de la obra húmeda, el Steel Framing es un sistema industrializado donde la improvisación es costosa. Es fundamental definir todos los detalles antes de comenzar la etapa de montaje.

3.Exigir materiales certificados: Verifica que los perfiles de acero galvanizado cumplan con las normas de calidad vigentes y tengan el espesor adecuado según el cálculo estructural. Hoy la norma IRAM 51001-1 establece requisitos para los materiales.

4.Prestar atención a la aislación: Una de las grandes ventajas del sistema es su eficiencia energética. Asegúrate de que se utilicen los materiales adecuados para la aislación térmica y acústica para maximizar el confort y el ahorro de energía.

6.Planificar futuras ampliaciones: Si tienes pensado ampliar la vivienda en el futuro, comunícaselo a tu arquitecto desde el principio. De esta manera, se pueden dejar previstos los refuerzos estructurales necesarios para facilitar la conexión con las nuevas áreas.

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